Хорошо забытое старое
Капитализация строительства в период кризиса делает его одним из самых малопривлекательных видов бизнеса. По данным заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, в 2009 г. инвестиционная доходность строительного рынка являлась отрицательной и составляла 5-10%. «Сейчас строительный бизнес стал убыточным», - подтверждает председатель совета директоров ИСК «Волга-Групп» Петр Сивожелезов. Правда, за первый месяц 2010 г. доходность строительной отрасли поднялась до нулевой отметки. При этом, по словам Рандаева, прибыль достигнет хотя бы 15% только в том случае, если себестоимость строительства уменьшится на столько же, на сколько уже снизилась рыночная цена квадратного метра. Сейчас в создание 1 кв. м жилья застройщику приходится вкладывать 24-25 тыс. руб. Тогда как для получения прибыли необходимо, чтобы себестоимость составила примерно 20 тыс. руб.
Однако столь печальная ситуация с доходностью в строительной отрасли была не всегда. Большинство компаний пришли в этот бизнес, когда прибыль здесь достигала 25-30%. Тогда застройщиками двигало желание выгодно вложить средства, полученные от работы в других областях экономики, которые зачастую не имели ничего общего со строительством. Одним из самых ярких примеров является ГК «СОК», которая всегда специализировалась на продаже автомобилей, производстве бутилированной воды и окон, а затем начала реализацию нескольких строительных проектов, часть из которых не завершена до сих пор. Президент девелоперской структуры ЗАО «Фонд регионального развития» («ФОРРа») Михаил Калмыков ранее возглавлял банк «Солидарность».
В СМИ имя бизнесмена, помимо девелопмента, связывают также с деятельностью на рынке пищевой промышленности – с ОАО «Самарский жировой комбинат». Генеральный директор компании «Металлопторг» Андрей Сорочайкин прежде работал на рынке стройматериалов, занимаясь оптовой продажей металла, и только потом создал еще одно направление бизнеса – строительство жилой недвижимости. По информации «Времени», председатель совета директоров ООО «Трансгруз» Эдуард Волков до реализации строительных проектов был связан с добычей полезных ископаемых и даже поставками зерна. Петр Сивожелезов являлся учредителем газовой компании в Оренбурге – ОАО «Оренгаз», а также владельцем сети автозаправок. Кстати, сейчас он продолжает развивать этот бизнес. Вячеслав Сонин, помимо руководства ЗАО «Волгатрансстрой», является членом совета директоров ЗАО АКБ «Трансстройбанк».
Создав крупный строительный бизнес, бывшие аграрии, промышленники и банкиры, как правило, делали его основным. Это объяснялось высокими доходами, которые позволяли поддерживать рынок недвижимости. Но при этом редко кто из новоявленных застройщиков соглашался расстаться с непрофильными активами. «Хороший бизнесмен никогда не складывает все яйца в одну корзину», - объяснил Сивожелезов. По его словам, сейчас многие застройщики стали использовать свои альтернативные виды бизнеса для финансирования строительных проектов. Это подтверждает и Сорочайкин. «Каждый застройщик в период экономического кризиса выживает как может», - заявил он «Времени».
Аналитики объясняют тенденцию «переливания» средств из одного бизнеса в другой тем, что в ближайшее время восстановление строительной отрасли маловероятно, а значит, застройщикам нужны средства на сохранение существующих проектов. «Строительный бизнес вернет утраченные возможности, но произойдет это не раньше, чем через пять лет», - прогнозирует директор компании «МАРКС – маркетинг и консалтинг» Роман Васильев. В течение этого времени застройщикам необходимо субсидировать свой бизнес, либо временно или навсегда покинуть его.
В поисках альтернатив
Еще одна возможность субсидирования «зависших» строительных проектов – создание новых непрофильных видов бизнеса. По этому пути пошло ЗАО «Эл-Траст», которое сейчас рассматривает перспективы работы в сфере производства стройматериалов. Компания планирует построить завод на территории бывшей Жигулевской птицефабрики, которая находится в собственности застройщика. Правда, в первую очередь, «Эл-Траст» намерен удовлетворить свои собственные потребности в стройматериалах. Таким образом, как пояснил Рандаев, планы по созданию производственного комплекса стоит расценивать как попытку оптимизировать затраты основного бизнеса.
Некоторые компании намерены работать в областях, которые вообще не являются смежными по отношению к строительству. Так, ЗАО «ФОРРа» намерено принять участие в реализации аграрных проектов. Компания начала выращивать картофель на территории Кировской области. ООО «Портал», известное как крупный игрок на рынке элитной недвижимости, еще в 2008 г. открыло собственный фитнес-центр на территории коттеджного поселка «Шале».
ИСК «Волга-Групп» также занялась непривычной для себя деятельностью. Компания подбирает для венгерских инвесторов государственные проекты, которые требуют финансовых вливаний.
Диверсификацию своего бизнеса застройщики объясняют невозможностью бороться с кризисом, работая только в строительном секторе. «Развитие альтернативных проектов – это единственная возможность для застройщиков остаться на плаву», - полагает Вячеслав Рандаев. «Сейчас любая строительная или девелоперская компания стремится перераспределить финансовые потоки в пользу других направлений бизнеса», - подтверждает генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов.
Не стоит забывать также про такой источник инвестирования строительных проектов, как банковские кредиты. Правда, по словам Романа Васильева, сейчас получить заем в банке могут только компании, близкие кредитным организациям.
«В Самаре есть примеры, когда бизнесменам удавалось получить инвестиции из иностранных банков или компаний, в частности во Франции кредит можно получить под 3-5% годовых», - утверждает аналитик.
Центральная линия
Тенденция диверсификации бизнеса, как и большинство трендов, докатилась в Самарскую область из Москвы и Санкт-Петербурга. Правда, самарские застройщики пошли более радикальным путем, устремившись на освоение даже тех сфер деятельности, где они никогда не работали. Что же касается столичных и питерских компаний то они, как правило, сокращают свое присутствие на рынке жилищного строительства в пользу коммерческой недвижимости.
Так, холдинг RBI объявил о планах по строительству 700 тыс. кв. м торговых и офисных площадей в Санкт-Петербурге. RBI потратит на приобретение земельных участков около $500 млн. Компания «М-Индустрия» также заявила об амбициозном проекте: строители возведут курортно-рекреационный комплекс «Остров Федерация» на намывной территории в Черном море близ Сочи. Общая площадь комплекса составит 250 га. Предполагаемый объем инвестиций – 155 млрд руб. Для реализации проекта создан консорциум с участием российских и иностранных компаний. Холдинг «Эталон-ЛенспецСМУ» уже строит новое здание биржи на Васильевском острове, торгово-выставочный центр «Аура» в Лахте, два торгово-офисных комплекса – на Коломяжском проспекте и на набережной реки Смоленки. Кроме того, в составе жилого квартала «Радуга» в Купчине компания возводит спортивно-оздоровительный центр. В столицах немало и других примеров, когда девелоперы пытаются диверсифицировать портфель проектов.
Пока сложно сказать, станет ли такая стратегия успешной в Самарской области. Нужно учитывать, что у региональных игроков возможностей для диверсификации бизнеса гораздо меньше, чем у крупных компаний Москвы и Питера. По мнению генерального директора ООО «Портал» Игоря Михеева, говорить о стопроцентном успехе новой стратегии вряд ли возможно. Все будет зависеть от потенциала каждой отдельной компании.
Нарушители спокойствия
«Строители Поволжья» предлагают наказывать строительные компании, не выполняющие в срок обязательства перед дольщиками
Саморегулируемая организация «Строители Поволжья», созданная на базе корпорации «Авиакор», выступила с инициативой по запрету долевого участия в строительстве для предприятий, которые срывают сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Оценивать деятельность застройщиков предлагается за последние три года. Если за это время компания не сдала хоть один дом в сроки, указанные в проектной декларации или договорах долевого участия, то она не имеет права привлекать средства частных инвесторов для реализации своих проектов.
«Компании часто оправдывают срыв сроков завершения строительства кризисом, проблемами с документацией. На самом же деле все крупные застройщики выполняют свои обязательства перед дольщиками несмотря ни на какие факторы», - полагает председатель совета СРО НП «Строители Поволжья, председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев. По его мнению, новый закон поможет решить проблему обманутых дольщиков и уберет с рынка компании, которые дискредитируют всю строительную отрасль. Однако представители других саморегулируемых организаций посчитали, что инициатива «Строителей Поволжья» связана с желанием одного из основных ее членов - СК «Авиакор» - сделать себе рекламу за счет столь громкой социальной проблемы, как обман дольщиков. Кроме того, по мнению вице-президента НП «СредВолгСтрой» Петра Сивожелезова, не исключено, что «Авиакор» пытается занять значительную долю рынка за счет устранения с него других крупных строительных компаний.
По мнению председателя правления НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Любови Аристовой, «Строители Поволжья» ошибочно полагают, что СРО – это регулирование рынка. «Отдельно взятые СРО не могут регулировать рынок. Профессиональные сообщества обеспечивают чистоту и прозрачность взаимоотношений контрагентов и присутствие на рынке порядочных людей и организаций. И не более того», - считает Аристова.
Денис ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»:
- Для получения «живых» денег застройщик может продать либо активы, имеющиеся на балансе компании, либо долю в бизнесе. Правда, дисконт при совершении таких сделок будет составлять несколько десятков процентов. К примеру, стоимость заводов по производству стройматериалов сейчас в среднем упала на 50%, арендованный земельный участок с фундаментом, расположенный примерно в районе шестой просеки будет стоить на 30-40% дешевле, чем до кризиса, а готовая недвижимость, еще не перешедшая в разряд «вторички», за 2009 г. потеряла в цене примерно 25%. Что же касается реализации доли в компании, то такое предложение может заинтересовать только в случае, если на продажу будет выставлен контрольный пакет акций, поскольку инвестор захочет контролировать расходование своих средств, а, имея в распоряжении меньше 51% бизнеса, это сделать очень сложно. Несмотря на экономический кризис, я уверен, что в Самаре есть бизнесмены, кого подобные предложения могли бы заинтересовать.
Леонид БОЯРСКИЙ, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»:
- Строительный бизнес никогда не был легким. Кризис поставил его в экстремальные условия, поэтому неудивительно, что застройщики начинают оценивать перспективы работы в этой отрасли, появляются мысли все бросить и уйти в менее рискованные секторы экономики. Трудно сказать, в каких альтернативных сферах бизнеса могли бы работать застройщики. А куда ушли работники научных центров, когда они стали разваливаться? На рынок, семечками торговать. Строительство как никакая другая отрасль зависит от макроэкономического вектора развития. Если этот бизнес перестанет быть необходимостью, что же, пойдем и мы семечками торговать.
