Новички готовы сдаться

«Галактика»
В Самаре два офисных центра высокого класса находятся на завершающей стадии строительства и готовятся к сдаче. Торгово-офисный центр (ТОЦ) «Вертикаль» располагается в центральной части города на пересечении Московского шоссе и улицы Пролетарской.

На пересечении улиц Арцыбушевской и Ульяновской достраивается «Галактика» - в большей степени офисный центр. По мнению заместителя директора ООО «Сантехстрой» (компания-инвестор проекта) Владимира Зубкова, из 16 этажей «Галактики» первые три целесообразнее использовать в качестве торговых площадей, тем не менее, уже существенная их территория занята под офисы, поскольку изначально проект предусматривал строительство именно бизнес-центра, констатирует Зубков.
В запасе у «Галактики» торговые помещения от 1500 кв. м, офисные – от 140 кв. м. Координатор маркетингового центра МАКБИ Александр Дербусалиев считает, что сейчас наиболее востребована нарезка небольшими площадями – 20-50 кв. м. Однако свободных метров, по словам Зубкова, осталось не более 5% от общей площади, остальные распроданы.
Время начала работы центра напрямую зависит от собственников помещений, которые приобрели их на правах долевого участия. «Владельцы могли купить офисы и будут использовать их, когда посчитают нужным, а могли приобрести и оставить пустовать до лучших времен», - свидетельствует Зубков.
Офисный центр в престижном районе находит своих покупателей, но, по словам Дербусалиева, объект «не может быть привлекательным из-за конструктивных особенностей: количество парковочных мест в 2,5 раза ниже нормы. Это будет не на пользу многим потенциальным арендаторам, ориентированным на клиентский поток», - предсказывает аналитик. Этот недостаток, по мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, окупается тем, что центр располагает востребованными в городе площадями класса «А».

«Вертикаль»
В процессе ввода в эксплуатацию находится ТОЦ «Вертикаль», который может стать самым высоким в Поволжье. Как рассказал Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст» (компания-владелец центра), из 19 654кв. м торговой площади свободной осталась половина, из 10 740кв. м офисами занято около 70%. Не определились пока собственники с операторами развлекательной зоны. По словам Рандаева, переговоры ведутся, но пока договор не заключен ни с одним из них.
По данным одной из самарских девелоперских компаний, «на 42 тыс. кв. м комплекса размещены: торговая зона, где якорными арендаторами являются гипермаркет бытовой техники «Техносила», супермаркет «Перекресток» и другие, офисная часть, цен­тры
общественного питания «IL Патио», «Планета Суши» и «Едок». Однако менеджер по связям с общественностью в Средне-Волжском филиале X5 Retail Group N. V. (владеет сетью «Перекресток») Владимир Силантьев ответил, что «компания на данный момент ничего не предпринимает в торгово-офисном центре «Вертикаль» и не является его арендатором».
Рандаев отметил, что площади в ТОЦ реализуются по рыночным ценам. В одном из объявлений собственник предлагает 1 кв. м на 7 этаже за 550 рублей. «Вертикаль» объявила конкурс на лучшего потенциального арендатора. Победителю – первые три месяца аренды бесплатно. В конкурентной борьбе за арендатора собственник предлагает ремонт помещений и льготные условия аренды. Как указывают аналитики, сегодня предложение по аренде коммерческих площадей превышает спрос, поэтому открывшиеся или планирующие запуск центры вынуждены снижать цены и идти на уступки. В ТРК Viva Land, который недавно открыл свои двери, минимальная стоимость квад­ратного метра – 450 руб. в месяц. Прочие же центры, которые уже давно вышли на самарский рынок и набрали арендаторов до кризиса, стоимость квадратного метра существенно не меняют.
Сроки запуска «Вертикали» увязаны с готовностью арендаторов. «Сегодня все внешние работы завершены и в центре ведутся работы по отделке и благоустройству прилежащей территории», - констатирует Рандаев. Собственники уверены, что арендаторов привлечет пешеходная доступность объекта, его географическое положение, транспортная развязка и европейский уровень оснащенности центра.
«Вертикаль» с точки зрения доступности и посещаемости вызывает положительные отклики экспертов, что не удивительно, ведь рядом с объектом располагается станция метро «Московская», высокий трафик по Московскому шоссе, выход на важную транспортную магистраль – улицу Гагарина. Кроме того, центр географически приближен к престижным районам города – Ленинскому, Самарскому и Железнодорожному. «Расположение «Вертикали» можно назвать достаточно привлекательным – практически центр, пересечение крупных транспортных магистралей», - замечает Клягин. Его мнение разделяет Дербусалиев, но замечает, что «у «Вертикали» неудобный въезд со стороны Московского шоссе по направлению к центру города». В то же время, по его словам, в вечерние часы будет преобладать трафик из центра города, что благоприятно скажется на работе продуктового супермаркета и оператора развлекательной зоны. По мнению обоих экспертов, в перспективе с вводом участка автодороги на улице Луначарского возрастет доступность объекта. По мнению Дербусалиева, на крыше «Вертикали» уместно было бы сконструировать смотровую площадку с наличием кафе или ресторана, что может повысить посещаемость центра за счет гостей города.

Далекая перспектива
Аналитики полагают, что в условиях низкого спроса на аренду коммерческой недвижимости оба объекта будут находиться в жесткой конкуренции с действующими центрами. Среди направлений ритейла наиболее интересным будет размещение в этих центрах продуктовых супермаркетов, полагает координатор МЦ МАКБИ Дербусалиев. «Вертикаль» привлекательна для таких операторов за счет высокого трафика по Московскому шоссе, а «Галактика» - за счет отсутствия крупных супермаркетов в районе локации.
По информации собственников, большая часть помещений «Галактики» и «Вертикали» уже заняты. Эксперты же уверены, что центры заинтересовали бы тех арендаторов, которые сейчас занимают менее престижные площади по более высоким арендным ставкам. В то же время такие крупные объекты, как «Галактика» и «Вертикаль», завершив строительство в непростых условиях рынка, пытаются занять на нем свои «места под солнцем» и в поисках арендаторов предлагают квадратные метры на выгодных для последних условиях, с тем чтобы, «застолбив место», извлечь выгоду в дальнейшем. Вероятно, уже после окончания кризиса.

Максим КЛЯГИН, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
- В сегодняшних условиях крайне невысокого уровня спроса новые объекты коммерческой недвижимости, как правило, не пользуются повышенным интересом со стороны потенциальных арендаторов. В то же время многое, конечно, зависит как от качества объектов, так и от ценовой политики собственников. При условии привлекательного соотношения цена/качество новые проекты могут оказаться востребованными рынком. Центры относятся к высокому классу, уровень конкуренции на рынке Самары в этом сегменте можно назвать весьма комфортным. Скорее даже стоит говорить о дефиците объектов такого класса. Долгосрочные перспективы проектов положительны.