Новое «сердце» город обретать не спешит

Концепция
Проект «Самара-центр» реализует одноименная компания. На участке, ограниченном Московским шоссе, улицами Луначарского и Мичурина, ранее располагался Самарский подшипниковый завод 4. Компания «СПЗ-4» выкупила земельный участок у самарского холдинга «СПЗ-Групп», подконтрольного самарскому бизнесмену Александру Швидаку, который также входит в совет директоров «Балтинвестбанка». В этом году ЗАО «СПЗ-4» было реорганизовано в ООО «Самара-центр».

Президентом компании стал Дмитрий Сладков, член совета директоров «Балтинвестбанка». «Самара-центр» выкупил пакеты миноритарных акционеров, в том числе пакет, находившийся в собственности РФ. Проект «Самара-центр» предполагает создание в границах крупного городского квартала на территории площадью более 32 га единого комплекса зданий различного функционального назначения. Общая площадь застройки составит более миллиона кв. метров. В состав комплекса войдут жилые дома класса «комфорт» и «элита», большой торгово-развлекательный центр, а также офисные здания и отель. В центре участка планируется рекреационная зона с парком и искусственным водоемом.
Строительство квартала, по оценкам инвестора, может занять около 7-15 лет, а по мнению аналитиков, период может увеличиться до 20 лет. Предполагается, что торговые зоны будут строиться в первую очередь, одновременно с жильем на северо-восточной границе участка. Такая стратегия, по замыслам девелопера, быстро определит внешние границы участка и позволит на самых ранних этапах начать возведение центрального парка.
Сегодня территорию бывшего завода расчищают для будущего строительства. Следующий год, по словам президента «Самара-центр» Дмитрия Сладкова, компания планирует заниматься подготовкой инженерных коммуникаций площадки и проектированием новой подстанции.

Новая мэрия
Проект «Самара-центр» предполагает строительство не только торговых, офисных, жилых площадей, но и здания для городской администрации, которое объединило бы под одной крышей самарскую мэрию и все ее подразделения. Больше года назад с «СПЗ-4» горадминистрация подписала соглашение о сотрудничестве в процессе развития территории. Размещение всех подразделений мэрии в одном здании, по мнению председателя комитета по вопросам строительства самарской думы Александра Шатохина, очень удобно, так как их средоточие в одном месте облегчит взаимодействие и внутри администрации, и с жителями города. Пока эта идея витает в воздухе. «Проект не проходил никаких обсуждений ни на комитетах в думе, ни на совещаниях в администрации Самары, в которых я принимал участие», - добавляет депутат. По расчетам Шатохина, строительство административного корпуса потребует колоссальных затрат, которые сопоставимы с двойным городским бюджетом. Учитывая финансово-экономическое состояние города, разработка концепции нового здания кажется ему преждевременной.
 
Инвестиции
Помимо мэрии собственники проекта планируют привлекать и других профильных инвесторов. Такую миссию выполняет фонд «Наследие – Стратегические инвестиции». Состав фонда пока не раскрывается. Стоимость проекта оценивается в $2 млрд. Поэтому девелопер рассматривает варианты соинвестирования развития территории. «Мы планируем привлекать в качестве партнеров не только финансовые структуры, но, главным образом, профильных инвесторов. Поскольку есть такие форматы, как, к примеру, гостиничный комплекс, в которых мы не достаточно компетентны», - комментирует Дмитрий Сладков. Однако, как отмечает старший консультант маркетинговой компании Jones Lang LaSalle Мария Дворецкая, инвесторы сегодня интересуются только проектами готовыми или высокой степени готовности. В связи с этим эксперты прогнозируют, что у компании шансы найти партнеров не высоки. Единственное, чем она может заинтересовать сегодня инвесторов, это привлекательные условия сотрудничества. «Хозяину земли стоит искать серьезных партнеров, которым будут предложены более длительные рассрочки по платежам при освоении этого участка», - отмечает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Соседи
Появление нового квартала с офисными и торговыми площадями отразится на функционировании существующих объектов. Прилегающая к заводу территория уже занята такими крупными торговыми центрами как «Вертикаль», Incube, «Айсберг», «Скала», рынком «Караван». В минувший четверг за стол переговоров с новым инвестором сели представители этих объектов.
Несмотря на то, что отстроенные объекты коммерческой недвижимости уже заняли определенное место на рынке и имеют арендаторов, постоянных клиентов, некоторые беспокойства со стороны владельцев центров не беспочвенно. «Тесное соседство накладывает определенные обязательства на инвестора, в первую очередь моральные. Это добропорядочность и уважение интересов друг друга», - подчеркивает директор ТЦ «Скала» Алексей Петровский. О том, что существующие коммерческие объекты испытают некоторые неудобства, в частности, отток арендаторов, признает и девелопер проекта «Самара-центр». Поэтому строительство офисной недвижимости, наиболее пострадавший в условиях кризиса сегмент, отодвинули на последние фазы строительства. Игорь Рязанов, финансовый директор офисного центра «Информатика», подтверждает, что «сегодня инвесторам не интересно строить офисы. Это не выгодно. Офисной недвижимости, которую не могут реализовать, возведено сейчас достаточно. Что будет через 15 лет, трудно сказать. С ростом экономики в этот сегмент потекут инвестиции».
Возведение нового квартала повысит стоимость активов близлежащих объектов, утверждает Мария Дворецкая. В связи с дороговизной района, аналитики прогнозируют уход с этого рынка мелких фирм с малоразвитой инфраструктурой, которые не выдержат конкуренции. Руководители же крупных объектов признаются, что соседство с «Самара-центром» подвигнет их на некоторую реконструкцию и корректировку существующих форматов. Для более отдаленного «Айсберга» появление такого соседа будет только на руку, замечает заместитель директора по развитию ТРК «Айсберг» Марина Полковниченко. «Самара-центр» поселит рядом с ними того потребителя, на которого ориентированы Incube и «Айсберг». Еще одним плюсом квартала директор Санкт-Петербургского офиса «Самара-центр» Эдуард Матушкин считает большую вместимость и удобство парковок, которые будут доступны и для посетителей соседних объектов.

Вячеслав РАНДАЕВ, заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике компании «Эл-Траст»:

- Задав тон этой части города «Вертикалью», конечно, хотелось бы увидеть поддерживающие концептуальные проекты, чтобы получить симбиоз, усилить значимость этой зоны. Мы заинтересованы в участии по развитию этой площади. Но прошлой осенью мы столкнулись с проблемой полного непонимания, каков портрет нашего будущего арендатора. Такие серьезные проекты как «Самара-центр» лучше начинать на дне рынка с привлечением местных игроков.

Алексей ПЕТРОВСКИЙ, директор ТЦ «Скала»:
- Мы неоднократно выступали инициаторами в плане объединения усилий для комплексного развития территории стрелки в границах улицы Мичурина и Московское шоссе, но желания работать совместно не увидели. Хотя по отношению к другим объектам мы в более выигрышном положении: занимаем первую линию домов. Хочется видеть себя и соседей в роли той мышки, которая, попадая в ведро с молоком, начинает хвостиком молотить, в итоге, сбивая масло, выходит на Олимп, спасая себя и своих соседей.