В период экономического кризиса о luxury думают в последнюю очередь, поэтому неудивительно, что за последний год число сделок в сегменте жилой недвижимости элит-класса упало примерно в три-четыре раза. Но, по общему убеждению участников рынка и аналитиков, реализация элитного жилья продемонстрировала наиболее стабильные показатели, поскольку кризис оказал незначительное влияние на целевую аудиторию девелоперов этого рынка.
Кризис проходит, luxury – вечно
Положение рынка недвижимости можно определить как «стабильно тяжелое». Отсутствие кредитов, сокращение платежеспособного спроса и ожидание пресловутого ценового дна привели к тому, что стройиндустрия вернулась на послекризисный уровень конца 1990-х.
В период экономической стагнации наиболее стабильным оказался сегмент элитной недвижимости. По данным председателя совета директоров ГК «Усадьба» Олега Егорова, общее число сделок в сегменте жилья эконом-класса сократилось в 5-10 раз по сравнению с докризисным уровнем. При этом сделок купли-продажи элитной недвижимости стало меньше только в два раза. По словам Игоря Михеева, гендиректора фирмы «Портал», специализирующейся на строительстве жилья luxury, количество сделок купли-продажи элитной недвижимости в его компании сократилось в 3-4,5 раза, а объемы строительства упали в три раза. «Это объясняется тем, что рынок недорогого жилья очень динамичен. Он чутко улавливает изменения экономического поля. Во времена финансовой стабильности потенциальные покупатели стараются отказаться от жилья эконом-класса в пользу квартир или коттеджей класса middle. Если же уровень жизни населения начинает снижаться, то потенциальные покупатели недвижимости впадают в другую крайность и перестают покупать вообще какое бы то ни было жилье, в том числе и эконом», - рассуждает заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.
Совершенно другие тренды можно наблюдать на рынке элитного жилья. Недвижимость формата luxury по определению никогда не являлась массовым товаром, соответственно, число сделок на этом рынке изначально было меньше. Кризис оказал незначительное влияние на целевую группу покупателей элитного жилья. Потенциальные клиенты продавцов дорогой недвижимости психологически привыкли жить в изменившихся экономических условиях. «Осенью прошлого года мы столкнулись с проблемой, когда ряд наших клиентов не смогли оплачивать очередные взносы за квартиры элит-класса, так как их доходы резко сократились. Но весной 2009 года большинство наших клиентов наладили свою платежеспособность и смогли погасить долги. Это говорит о том, что покупатели элитной недвижимости адаптировали свой бюджет к новым условиям экономической реальности», - рассказывает Михеев. По мнению Егорова, в приобретении элитной недвижимости большее значение имел именно психологический фактор: «Покупая дорогостоящее жилье, клиент руководствуется такими постулатами, как «люблю», «хочу», а не экономической целесообразностью», - уверен он.
Высокий уровень доходов, который сохранился у значительной части потенциальных покупателей элитного жилья, позволил девелоперам продолжить реализацию своих проектов даже в условиях кризиса. Темпы строительных работ стали катастрофически низкими, но они продолжаются, в отличие от многих строек экономичного жилья. «50-60% домов в сегменте недорогой недвижимости фактически не строятся», - заявил Вячеслав Рандаев.
Иммунитет к кризису
Элитная недвижимость оказалась устойчивее к отрицательной динамике стоимости квадратного метра. У производителей жилья высокого класса с самого начала было меньше возможностей по снижению цен, поскольку они ограничены высокой себестоимостью строительства. По словам генерального директора Royal Estate Boutique Никиты Петухова, большинство отделочных и строительных материалов, которые используются для реализации проектов элитного жилья, производятся за рубежом и приобретаются за валюту. Растущий курс обмена приводит к повышению себестоимости элитного строительства.
Единственный выход, который остался у застройщиков по привлечению vip-клиентов, – это разовые дисконты и снижение цен не более, чем на 10%. Причем важным критерием становится оплата стоимости жилья до конца года. Например, в СК «Горизонт» (ведет строительство элитного поселка «3 Авеню») клиентам предлагают скидку 15%, если они до конца года внесут всю сумму цены коттеджа. Подобные акции объясняются желанием строительных компаний расплатиться по взятым кредитам до конца года, в отдельных случаях – необходимостью поиска средств для быстрого завершения строительства своих объектов.
Цена – далеко не главная причина сокращения продаж элитных квартир. Покупателей редко отпугивает стоимость квадратного метра недвижимости класса luxury. «Падение продаж в этом сегменте рынка связано с изменением приоритетов его целевой аудитории», - полагает Рандаев. По его словам, часть потенциальных клиентов используют свои финансовые ресурсы для приобретения бизнеса более слабых конкурентов, другие предпочитают инвестировать средства в оптимизацию производства. «Вопрос покупки нового дорогостоящего жилья отходит на второй план», - резюмирует эксперт.
Устойчивость элитной недвижимости к ценовому падению, которое наблюдается на рынке жилья в целом, и относительно стабильный уровень доходов основной части ее потенциальных покупателей дают экспертам основание считать, что именно этот сегмент первым в строительной отрасли начнет выходить из кризиса. «Вопрос по оздоровлению строительной отрасли должен решаться на макроэкономическом уровне. Если в экономике России появятся положительные тенденции, то первыми от этого выиграют наиболее состоятельные люди, то есть прямые потребители недвижимости luxury», - прогнозирует Игорь Михеев.
МНЕНИЯ
Дисконт потенциальным покупателям
Максим КЛЯГИН, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
- В ситуации дефицита источников финансирования, в условиях высокой долговой нагрузки многие компании используют различные инструменты стимулирования спроса, в том числе просто вынуждены идти на предоставление существенного дисконта потенциальным покупателям. Уникальные объекты в долгосрочной перспективе будут, на наш взгляд, менее подвержены рискам существенного колебания цен, так как спрос на них в меньшей степени зависит от ипотечного кредитования, а потенциальные покупатели весьма капитализированы, и кризис на их благосостоянии отразился в меньшей степени.
Сделок меньше не стало
Алексей ЯЛОВОЙ, коммерческий директор строительной компании ЗАО «РОДЭКС-Самара»:
- С сентября 2008 года ситуация на рынке малоэтажного строительства в корне изменилась. Многие строительные компании, которые изначально предполагали вести комплексную застройку территорий поселков, в силу экономических условий вынуждены были продавать земельные участки без подряда на строительство. Это оттолкнуло часть потенциальных покупателей. По статистике нашей компании, существенного сокращения сделок мы не видим.
Динамика среднего, минимального, максимального значений стоимости квартир элитной планировки по продаже в Самаре, руб./кв. м
Дата Средняя цена Минимальная цена Максимальная цена
Июль 2008 91 058 52 830 140 089
Август 2008 87 248 40 296 284 553
Сентябрь 2008 84 951 40 000 167 394
Октябрь 2008 82 180 40 370 293 040
Ноябрь 2008 80 481 40 091 175 325
Декабрь 2008 79 245 40 082 175 325
Январь 2009 76 465 40 000 175 258
Февраль 2009 78 880 40 000 164 948
Март 2009 77 843 40 000 153 333
Апрель 2009 76 215 40 000 168 067
Май 2009 74 710 40 000 162 500
Июнь 2009 74 734 40 000 156 250