Особняк Альфреда фон Вакано выставлен на продажу

«Эл-Траст» очередной раз пытается продать здание-особняк бывшей кухмистерской Альфреда фон Вакано, расположенное в исторической части Самары на ул. Красноармейской, 4. Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с антресольным этажом и светелкой над ним, под частью строения имеются подвальные помещения. Здание и земельный участок находятся в собственности. 

Бывшая кухмистерская Альфреда фон Вакано в течение ХХ века поменяла десятки хозяев. При советской власти в пивном ресторане размещались проектные конторы, архивы, долгое время здание принадлежало Союзу художников. Около трех лет назад «Эл-Траст» выкупил объект у бизнесмена Станислава Горчакова (владелец ресторана Beerhouse, доля в ресторане «Чайка», пивной ресторан Bierhof, суши-бар «БамБук» и другие). Впоследствии, по словам Горчакова, новые собственники предлагали ему открыть в особняке пивной ресторан. Причину своего отказа от предложения он не назвал, но добавил, что «в иных условиях и сам бы реализовал этот уникальный проект». Камнем преткновения послужил объем инвестиций, необходимый для реставрации особняка и открытия ресторана. По подсчетам Горчакова, на реставрацию объекта уйдет более 90 млн руб., на открытие ресторана – более 30,5 млн руб. Сегодня от бывшей кухмистерской Вакано ничего не осталось, и бизнес необходимо начинать «с нуля», продолжает бизнесмен.
Здание предлагали также ОАО «Жигулевское пиво», которому с самого начала принадлежал объект. Но, по словам заместителя директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, собственники завода отказались ввиду сложной финансовой ситуации. К особняку проявляли интерес и крупные московские рестораторы, добавляет Горчаков.
Кроме больших вложений в бизнес рестораторов, возможно, пугает статус здания памятника федерального значения. Объект является образцом европейской культуры начала ХХ века. Поэтому здесь нельзя вносить изменения в планировку, что осложняет внедрение современных технологий, считает Горчаков. Однако именно историческая и культурная ценность особняка и привлекательны в этом предложении, считает директор по маркетингу МЦ «МАКБИ» Александр Дербусалиев. «За рубежом средневековые замки продают за 1 евро новым владельцам, лишь бы те поддерживали их состояние и пускали на экскурсии туристов в определенные дни. А в данном случае предлагается осуществить колоссальные вложения в покупку, затем реставрацию (нужно также учитывать и временной лаг между покупкой объекта и началом функционирования его как бизнеса)», - продолжает эксперт. Но такое приобретение требует постоянных вложений. «Необходимы существенные затраты на реставрацию и дальнейшее поддержание исторического облика. Тут необходимо даже подобрать фирму, которая грамотно выполнит реставрацию, что непросто для Самары. Даже бюджетные объекты реставрируются годами», - комментирует Дербусалиев.
По информации областного министерства культуры, «собственник объекта обязан производить работы по его сохранению за счет собственных средств». До 1 января 2010 г. эти работы проводились на основании разрешения Росохранкультуры. Минкульт не возражает против размещения в особняке пивного ресторана, так как это «близко его первоначальному функциональному назначению», но с этого года работы по реставрации и организации ресторана в особняке собственник должен согласовывать с областным минкультом.
Горчаков видит три фактора, которые сдерживают рестораторов от покупки здания Вакано: «Колоссальный объем инвестиций, отсутствие парковки и невозможность перепланировок». Дербусалиев сомневается в возможности «функционирования подобного бизнеса в качестве генератора таких денежных потоков, которые смогут покрыть все вложения и расходы», особенно в условиях высокой конкуренции между подобного рода заведениями. «Перспективным представляется использование здания под офис банка. Рядом находится площадь им. Куйбышева, вокруг которой расположено значительной число банков», - заключил аналитик.
Вячеслав РАНДАЕВ, заместитель директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст»:
- Мы рассматриваем различные варианты сделки, не только продажу. Это может быть совместный бизнес и иные формы сделки. В этом году мы более активно взялись искать какие-либо варианты будущего этого объекта. У него есть охранные элементы конструкции здания, и эти элементы не должны быть изменены. В частности, это фасадная отделка и некоторые элементы внутри здания (уникальные потолки). Рестораны не наш бизнес, поэтому рестораторы должны нам сказать, на какие инвестиции они рассчитывают, чтобы запустить бизнес, и в зависимости от объема инвестиций, какую цену они могут за этот объект дать. Стоимость будет определяться покупателем.

Александр ДЕРБУСАЛИЕВ, директор по маркетингу МЦ «МАКБИ»:
- Для оценки привлекательности проектируемого ресторанного бизнеса необходимо иметь представление о вместимости зала, конструктивных особенностях, концепции.
С точки зрения девелопера, объект сложно назвать привлекательным, ибо это памятник федерального значения с соответствующими ограничениями и обременениями.
Его нельзя сломать и строить на крохотном пятачке очередной торговый или офисный центр. Но при этом в столицах есть примеры реставрации исторических зданий и их успешного функционирования в качестве коммерческой недвижимости. Речь идет о крупных объектах, существование которых в качестве успешного арендного бизнеса экономически обосновано.