Причины
Первая волна судебных разбирательств между областным министерством строительства и застройщиками прокатилась еще в 2006 г., сразу после передачи права распоряжения землей Самары из ведения мэрии региональным властям. Чтобы увеличить отчисления в областной бюджет арендных выплат за пользование земельными участками, их кадастровая стоимость была пересмотрена. Новая формула, по которой рассчитывались арендные ставки для застройщиков, приобрела такой вид: кадастровая стоимость земли (в 2006 г. выросла по сравнению с предыдущим периодом по разным оценкам в 10-40 раз) помножить на коэффициент использования (зависит от назначения земельного участка: под жилье или коммерческую недвижимость) помножить на коэффициент сроков строительства (повышается через три года пользования земельным участком, но до этого равняется сотым долям процента) помножить на коэффициент инфляции. Причем коэффициент использования земли под жилье или объекты социального назначения ниже, чем аналогичный показатель для участков, выделенных под строительство коммерческой недвижимости.
До 2006 г. коэффициенты фактически отсутствовали, а кадастровая стоимость была значительно ниже. По словам заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, сейчас средняя кадастровая стоимость 1 кв. м в Самаре составляет 5000 руб. В центральных районах города эта цифра несколько выше, в отдаленных – ниже.
Между тем, как объяснил Рандаев, около полугода застройщики точно не знали, какие коэффициенты будут использоваться для расчета стоимости аренды. В течение этого переходного периода одни компании стали платить за аренду по новой схеме, другие, надеясь, что формулу пересмотрят, продолжали платить по старой, либо не вносили аренду вообще. Именно в течение этого переходного периода у игроков рынка стали возникать долги, которые тянутся до сих пор и «выстрелили» именно в кризис. «Окончательные коэффициенты, влияющие на арендные ставки на землю, стали ниже первоначально предложенных, поэтому часть строительных компаний добилась того, чтобы им зачли суммы, внесенные за период проработки деталей схемы начисления аренды», - рассказал Рандаев.
Большинство компаний не смогли платить повышенную арендную плату, которую окончательно утвердили после 2006 г. Это объясняется объективными причинами. «Застройщики, взявшие участки в аренду до 2006 г. и начавшие строительство, к моменту принятия закона уже разработали смету работ и продали большую часть квартир дольщикам. Повышение арендной платы за пользование площадками способствовало бы росту себестоимости строительства, а, значит, и рыночной цены квадратного метра для конечного покупателя», - объяснил заместитель директора СК «Сантехстрой» Владимир Зубков. «Мы вынуждены были платить по старой схеме», - соглашается генеральный директор СК «Портал» Игорь Михеев.
Последствия
Изменение схемы внесения платы за участки привело к формированию миллионных долгов у застройщиков, причем такая ситуация справедлива как для мелких компаний, так и для ведущих игроков рынка. «Мы сейчас ведем переговоры с областным министерством строительства о реструктуризации задолженности по аренде нашего участка под офисным центром Портал-Plaza. Сумма долга составляет несколько миллионов рублей», - говорит Михеев. «У нас существует задолженность по аренде участка на пятой просеке», - признается Вячеслав Рандаев.
Согласно информации из Арбитражного суда Самарской области, в «черном списке» должников оказались строительное подразделение ГК «Амонд» - ООО «Шард» (задолженность около 33 млн руб.), ООО «Компания «Дон» (более 312 тыс. руб.), ООО «Маяк-Стройинвест» (2,3 млн руб.), ООО «Научно-производственная фирма «Волгоинвестстрой» (10,5 млн руб.) и другие. С 1 сентября 2009 г. по 22 января 2010 г. министерство строительства и ЖКХ Самарской области инициировало 194 иска о взимании задолженности по арендной плате. Причем поток обращений в суд со стороны областного ведомства особенно возрос в период экономического кризиса.
Большинство компаний не согласилось с повышением арендной платы за землю и попытались в суде оспорить его. «Когда застройщики получали свои участки до 2006 г., они уже заплатили огромные суммы за землеотвод и «откаты» городской администрации, которые рассчитывались исходя из объема готового жилья, планируемого к сдаче на данной площадке. Повышение ставок на землю вынуждало застройщиков второй раз платить за землю огромные суммы. Причем стоимость землеотвода не была пересчитана», - негодует управляющий ГК «Авистен» Андрей Моржицкий. По его словам, если бы застройщики начали платить за аренду и при этом не увеличивали рыночную стоимость квадратного метра, то бы получилось, что компании работают без прибыли и даже в убыток.
Поиск компромисса
В результате, согласно отчету Счетной палаты Самарской области, статья доходов, получаемых в 2008 г. в виде арендной платы за земельные участки, выделенные под строительство в Самаре, исполнена лишь на 66,8%. Тогда доходы за взимание арендной платы должны были составить 236 млн руб., и в итоге бюджет не досчитался более 78,4 млн руб. Получить данные за 2009 г. «Времени» не удалось, поскольку в течение подготовки материала министерство строительства и ЖКХ не ответило на запрос редакции. Но, как следует из того же отчета, сделанного на основании данных облминстроя, на 1 января 2009 г. застройщики задолжали бюджету региона более 130 млн руб. Министерство в досудебном порядке направило строительным компаниям претензии на общую сумму 136,7 млн руб., однако задолженность была погашена менее чем на 10%.
Застройщики неоднократно обращались в министерство строительства и ЖКХ с просьбой пересмотреть арендные ставки, особенно в связи с тяжелой обстановкой на строительном рынке, которая сложилась в период кризиса. Однако, как заявил министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской на одном из круглых столов, посвященных проблемам отрасли, претензии застройщиков до сих пор не подтверждены никакими математическими расчетами. «Сотрудники минстроя провели анализ ситуации и выяснили, что величина аренды при существующих ставках составляет 2-5% от себестоимости квадратного метра или 0,1-0,5% от рыночной стоимости», - сообщил министр. Что касается переоценки кадастровой стоимости земли, о которой также негативно отзываются застройщики, то, по словам Донского, эти законодательные изменения увеличили аренду только для участков под нежилое строение. Ставки на аренду под жилищное домостроение, по уверениям чиновника, даже снизились. К примеру, аренда одного из участков компании «Время Плюс» ранее составляла 8 230 руб. за кв. метр, а после новой кадастровой стоимости – 5 394 руб. за кв. м. Стоимость участка, арендованного ГК «Уран», с 5371 руб./кв. м снизилась до 5 095 руб. «Не нужно заявлять, что аренда влияет на стоимость квадратного метра. Умерьте свои аппетиты, и все будет нормально», - заверил застройщиков министр.
Некоторые строители отчасти соглашаются с этим. «Рост ставок коснулся, в первую очередь, участков, отведенных под коммерческую недвижимость. Что же касается жилья, то здесь застройщики получают площадки по приемлемой цене, которая иногда в несколько раз ниже, чем под офисы или торговые центры», - признает Зубков.
Другие застройщики считают, что областные власти были не совсем откровенны в своих оценках. «Министр был не до конца точен, поскольку он предоставил данные статистики по аренде только за 2008-2009 гг. Мы же всегда выступали за аннулирование долгов и пени, которые нам начислили по постановлению, подписанному несколько лет назад и повысившему арендные ставки почти в 20-25 раз», - заявил «Времени» один из руководителей самарской строительной компании.
Сутяжничество
Тотальная несовместимость взглядов областных властей и застройщиков на вопрос о взимании арендной платы привела к тому, что и профильное министерство, и строительные компании стали обращаться в арбитраж. Как следует из отчета Счетной палаты, единой судебной практики по подобным спорам пока не существует. Суды первой инстанции, как правило, удовлетворяют иски минстроя в полном объеме. Однако апелляционная инстанция, как правило, отменяет их решения. Основанием для этого являлась необходимость заключать дополнительное соглашение с застройщиками в случае пересчета арендной платы, считает генеральный директор юридической компании «Ковалюнас и партнеры» Денис Ковалюнас.
«Кассационные жалобы министерства на постановления апелляционной инстанции не удовлетворены», - говорится в отчете Счетной палаты. В связи с этим министерство строительства и ЖКХ даже инициировало обращение в Высший арбитражный суд РФ с целью установления единой судебной практики. По информации «Времени», ответ на письмо уже получен, и он не совсем соответствует тому, что ожидали увидеть чиновники.
Эксперты сходятся во мнении, что аргументы и контраргументы обеих сторон можно признать весомыми. В связи с кризисом областные власти пошли навстречу бизнесу и заморозили арендную плату. Как заявляют некоторые участники рынка, сейчас участки под строительство жилья можно получить даже дешевле, чем в 2006 г. Но параллельно минстрой с поразительным упорством пытается взыскать все долги по аренде, что выглядит особенно странным в период кризиса, поскольку размер просроченной задолженности позволяет обанкротить практически любую компанию. С учетом того, что долги есть почти у всех игроков, министерство строительства может при желании добиться признания несостоятельности большинства строительных организаций.
Денис КОВАЛЮНАС, генеральный директор юридической компании «Ковалюнас и партнеры»:
- В настоящее время министерство строительства и ЖКХ Самарской области направляет иски в арбитражный суд о взыскании долгов по договору аренды. Застройщики, в свою очередь, пытаются оспорить эти требования. Железного обоснования доводов строительных компаний не существует. Обычно в рамках судебного делопроизводства компании идут двумя путями. Первый из них заключается в оспаривании договоров аренды на том основании, что они не зарегистрированы в Регистрационной палате. (Дело в том, что существенным условием договора является цена участка, если этот показатель меняется, то необходимо заключать новый договор и регистрировать его, чего не делалось). Другой путь - отклонить требования министерства, оспаривать сам факт установления повышенной кадастровой стоимости на землю.
Кадастр
Выгодное предложение
Повысить стоимость земельного участка могут его достоинства и преимущества
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистики и ее последующего анализа. Изучаются рыночные цены и любая иная информация о сделках купли-продажи объектов недвижимости. Все это сводится в единую информационную базу. Затем происходит деление данных, зонирование. Очевидно, что земля сельскохозяйственного назначения значительно дешевле земли поселений (в городах). Повысить стоимость могут достоинства и преимущества земельного участка по отношению к пустующей и неиспользуемой земле (пустырю). При этом учитывается уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры, транспортная доступность объектов, состояние окружающей среды, инженерно-геологические условия, ликвидность участка и т.д.
Источник: новости рынка недвижимости