«Старт» подвели к финишу

Ведомство пытается взыскать с ТЦ 48,1 млн руб. задолженности по аренде и вернуть земельный участок, на котором стоит здание. Эксперты предвидят три варианта развития событий: либо минстрой заберет здание себе, либо владелец подтвердит право своей собственности, либо строение снесут по решению суда. 14 мая Арбитражный суд Самарской области рассмотрит иск регионального министерства строительства к производственному кооперативу «Старт», принадлежащему Сергею Рогову. Чиновники намерены взыскать 48,1 млн руб. – просроченные долги за аренду земли, расторгнуть договор аренды от 12 июля 2002 г. и освободить земельный участок площадью 6500 кв. м, где расположен торговый центр с одноименным названием.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, ссылаясь на ст. 619 ГК РФ, утверждает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
С ним не согласен юрист коллегии адвокатов «Литис» Михаил Лебедев: «В договоре аренды каждый арендодатель прописывает свои условия, на которые в дальнейшем можно опереться при расторжении договоренности». Он не исключает, что иск подан в целях изменения условий об аренде. «Скорее всего, иск – это способ заставить недобросовестного арендатора оплатить задолженность. Если это произойдет, то стороны снова заключат договор, уже на новых условиях, которые могут оказаться невыгодными владельцу ТЦ», - резюмирует юрист.
Спорным оказалось и само здание ТЦ «Старт». 4 марта Октябрьский районный суд Самары принял решение приостановить деятельность центра. С требованием о запрете его эксплуатации выступил прокурор Октябрьского района. Причиной требования о закрытии стало отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заключения государственной экспертизы.
По мнению директора по маркетингу МЦ «МАКБИ» Александра Дербусалиева, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию ТЦ могло быть вызвано проблемами с получением разрешительной документации на строительство. А это, в свою очередь, может привести к новому иску – с требованием снести здание, полагает Клягин. Он добавил, что, согласно ст. 222 ГК РФ, «в ряде случаев, предусмотренных законом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок».
По мнению Лебедева, существует несколько вариантов развития событий: «Собственник ТЦ может предоставить необходимую документацию, в этом случае ему придется оплатить задолженность, заключить новый договор об аренде либо выкупать участок, на котором расположен ТЦ. При другом раскладе владельцем здания может стать минстрой. Тогда уже ему придется возместить издержки, связанные со строительством», - рассуждает адвокат. Он добавляет, что во втором случае у нынешнего владельца ТЦ остается право требовать возмещения убытков, издержек, неосновательного обогащения. Дербусалиев также не отрицает вероятности признания прав собственности за ПК «Старт»: «Поскольку стоимость возведения подобного объекта составляет десятки миллионов рублей, можно предположить, что само здание построено с учетом всех норм и правил, в том числе противопожарных», - заключил маркетолог.
Сам Рогов в приватной беседе сообщил, что считает все возникшие проблемы ничем иным, как результатом происков рейдеров.
Александр ДЕРБУСАЛИЕВ, директора по маркетингу МЦ «МАКБИ»:
- Объект расположен вдоль Московского шоссе и ул. Революционной – в месте с высоким автомобильным и пешеходным трафиком, однако это преимущество слабо реализуется из-за неудачной концепции самого торгово-офисного центра. Если бы объект был обеспечен полным комплектом правоустанавливающих документов, он был бы более привлекателен – наполняемость арендаторами оказалась бы выше за счет возможности их бухгалтерии списывать затраты, соответственно, могли бы быть выше и арендные платежи.