РАДы ли должники аукционному молотку?

Имущество с молотка
- Недавно в Санкт-Петербурге было принято решение о создании Российского аукционного дома (РАД). Это первая в России торговая площадка федерального уровня, на которой будет продаваться недвижимое и другое имущество должников Сбербанка по всей стране. Сегодня акционеры думают о создании региональных филиалов РАД, один из них может открыться в Самаре. Когда это может произойти?
- Города и сроки открытия региональных филиалов РАД будут определены в ближайшее время.
- Почему Самара рассматривается в качестве одной из региональных площадок для деятельности РАД? Насколько актуальна для региона проблема реализации заложенного в банках имущества?

- Проблема актуальна для всей страны и особенно для крупных регионов. Экономический кризис привел к массовому невозврату кредитов. Банки накопили большие объемы заложенного имущества. Проблема в том, что банкам нужны не залоги, а финансовые ресурсы. Кредитные учреждения не заинтересованы в собирании активов, управлении ими, получении прибыли за счет этой деятельности. Их цель заключается только в том, чтобы максимально быстро реализовать залог, превратив его в «живые» деньги.
- Почему банки и кредиторы не могут это делать самостоятельно?
- Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. Кредитным учреждениям рациональней воспользоваться услугами профессионалов в области продаж, чем отвлекать силы и средства на непрофильную деятельность. Сделки такого рода, осуществленные банком, все-таки носят в большей степени кулуарный характер. Сама процедура проведения открытых торгов увеличивает вероятность продажи того или иного имущества. Ведь когда-то автомобили тоже ремонтировались преимущественно в гаражах. А сейчас эти работы в основном выполняют автосалоны, и обстановка в них во всех смыслах более цивилизованная.
- Почему ГУД выступила со­учредителем этого проекта? Есть ли у вашей организации какие-либо коммерческие интересы?
- Насчет коммерческих интересов мне пока говорить сложно. Собственно, наши взаимоотношения с РАД пока только начинают формироваться. Но уже сейчас ясно, что речь идет не только о консультировании. Нас привлекают к участию в этом проекте именно как сообщество профессионалов, работающих на рынке коммерческой и жилой недвижимости. А объекты недвижимого имущества являются самым распространенным залогом под банковские кредиты. У компаний, входящих в ГУД, есть реальный опыт управления такого рода активами. Мы можем провести их оценку и помочь реализовать их по ценам, максимально выгодным как для банка, так и для заемщика.
- В чем заключается роль других соучредителей?
- Интерес Сбербанка к этому проекту понятен без каких-либо комментариев. У ООО «Русский ювелир» есть опыт организации аукционов. К тому же реализация заложенного в банках имущества – не единственная задача РАД. В дальнейшем рассматривается возможность более разноплановой деятельности аукционного дома. Например, это продажа с торгов ювелирных изделий и антиквариата. Думаю, это может быть одной из причин интереса ООО «Русский ювелир» к этому проекту.
- Некоторые эксперты ут­верж­дают, что аукционы – не самый эффективный способ реализации заложенного имущества. Говорят, что в Самаре это может не сработать – практика не наработана.
- В Самаре, действительно, отсутствует какая-либо практика проведения подобных мероприятий. Можно сказать, что аукционы по продаже недвижимости для нашего города – новинка. Я надеюсь на положительный результат, поскольку в проекте участвуют профессионалы, которые знают, как и по какой цене можно реализовать заложенные в банках активы. К тому же существует положительный опыт проведения аукционов, например, в том же Санкт-Петербурге. Мы надеемся, что, если торги будут проходить успешно, к проекту присоединятся и другие кредитные учреждения.

Классика жанра
- Что представляет собой Гильдия управляющих и девелоперов?
- ГУД возникла в Санкт-Пе­тер­­бурге в 2002 году. Собственно, идея состояла в том, чтобы объединить профессионалов рынка коммерческой недвижимости для их конструктивного взаимодействия и продвижения своих интересов. Я имею в виду общение на одном, понятном всем языке – выработку единых понятий, стандартов деятельности. Отдельный пласт нашей деятельности – взаимоотношение бизнеса с властными структурами. Например, в Санкт-Петербурге по инициативе ГУД был принят закон «О доверительном управлении муниципальным имуществом». А в сентябре на съезде ГУД была утверждена базовая классификация офисных центров. В ближайшее время мы займемся отработкой этой классификации с учетом специфики региона.
- В чем необходимость такой классификации?
- Проблема в том, что сегодня на рынке практически нет четких стандартов, позволяющих понимать, к какому именно классу можно отнести то или иное помещение. А поскольку такого понимания нет, каждый позиционирует свои объекты в известной степени произвольно. Например, офисов класса А в городе почти нет, но некоторые девелоперы позиционируют их именно так с целью привлечения потребителей. Причем с точки зрения законодательства собственник объекта недвижимости имеет на это полное право, так как классификация носит добровольный характер. Но отсутствие четких критериев создает определенные проблемы для арендаторов и других участников рынка, дезориентируя их.
- Сколько компаний сейчас являются членами самарского представительства ГУД?
- Семь.
- Допустим, семь игроков регионального рынка недвижимости договариваются между собой четко соблюдать определенные стандарты. Каковы перспективы того, что их примеру последуют и другие компании?
- Думаю, что не только члены ГУД, но и другие участники рынка будут заинтересованы во внедрении этих стандартов. Мы будем проводить работу по их продвижению и, разумеется, консультировать участников рынка. В конечном счете, все стороны заинтересованы навести порядок в этом вопросе. Ведь современный рынок – это, прежде всего, рынок потребителя. Компании ведут жесткую конкурентную борьбу за потенциальных покупателей. А выбор сейчас немалый. Из всего многообразия арендатор может выбрать именно тот офис, который ему нужен. Но для этого ему необходимо понимать, насколько арендуемые помещения соответствуют заявляемым параметрам. Например, офисы класса А в обязательном порядке должны быть оснащены современными инженерными системами, высокоскоростными лифтами ведущих международных марок, высокотехнологичными системами безопасности и контроля доступа в здание. Есть и множество других нюансов, в которых потребителю необходимо разбираться.
- Когда было открыто самарское представительство ГУД? Каковы главные итоги его деятельности?
- Оно было создано в ноябре прошлого года. Но, по сути, работа началась до его официального открытия. Например, в сентябре прошлого года я принимал участие в подготовке международного инвестиционного форума ProEstate 2008. Это крупнейшее мероприятие в Центральной и Восточной Европе, собирающее на одной площадке лидеров рынка недвижимости из более чем 30 стран мира и 40 российских регионов. От Самарской области также присутствовала официальная делегация.
- В чем смысл подобных мероприятий?
- Презентация проектов, обмен информацией и опытом. Это особенно важно для развития отношений с иностранными партнерами. В рамках форума ProEstate 2009 была проведена презентация нескольких инвестиционных проектов, которые оценивало жюри, состоящее исключительно из представителей иностранных инвестиционных фондов. О заключении конкретных сделок говорить пока не приходится. В период экономического кризиса иностранные компании не очень склонны вкладывать средства в проекты такого рода.
Рынок недвижимости сейчас замер, но когда-нибудь он все равно оживится. А чтобы привлечение инвестиций было возможно в перспективе, важно показать, какой продукт будет нужен и как правильно «упаковать» его для потенциального инвестора. Кроме того, в декабре в Самаре пройдет Рождественский саммит, участвовать в котором будут не только девелоперы и управляющие, но и органы власти. Важно отметить, что наша область в 2008 году стала первым регионом России, в котором проводилось такое мероприятие.

«Замороженные» проекты
- Многие крупные строительные и девелоперские компании объявили о «заморозке» целого ряда проектов в сфере коммерческой недвижимости. Насколько, на ваш взгляд, реальны перспективы достройки этих объектов?
- Их дальнейшая судьба зависит от того, на каком этапе было приостановлено строительство объекта. Условно эти стадии делятся на «бумажную», готовность до 30%, до 70% и свыше 70%. «Бумажной» я называю стадию оформления проектной и строительной документации, когда само строительство еще не начиналось. В качестве примера можно привести проект строительства торгового центра «Бренд-холл» группой предприятий «Берег», а также строительные проекты компании GSH Development. Подобные объекты сейчас широко выставляются на продажу, но найти покупателей пока не представляется возможным. В наилучшем положении находятся объекты с высокой степенью готовности. Собственники и инвесторы уделяют их достройке максимум внимания. Но ввиду дефицита у компаний денежных средств она идет довольно вяло. Например, ТОЦ «Вертикаль», БЦ «Евро-плаза». Эти объекты уже близки к запуску, и есть надежда, что в ближайшее время они будут приносить собственникам доход.
Наиболее туманны перспективы у объектов со средней степенью готовности – таких как ТРЦ на улице Физкультурной, который возводит группа РТМ. В отличие от «бумажных» проектов, в них вложены более серьезные инвестиции. Их дальнейшая судьба напрямую зависит от финансового положения компании–девелопера. Здесь возможны различные варианты развития ситуации. Например, собственник может лишиться этих объектов, если они находятся в залоге у банков. С другой стороны, девелопер может найти дополнительный источник финансирования за счет завершения строительства других объектов, находящихся на высокой стадии готовности. Наконец, такие объекты могут быть также выставлены на продажу.
- И насколько велики шансы их успешно продать?
- Скажем прямо, невелики. Ведь экономический кризис так или иначе затронул всех участников рынка коммерческой недвижимости. Оптимальным решением, на мой взгляд, является дальнейшая «заморозка» проектов до улучшения рыночной конъюнктуры.
- Некоторые аналитики утверждают, что рынок может начать расти уже в начале будущего года…
- Я бы предпочел воздержаться от подобных прогнозов. Оживление начнется только после преодоления тех негативных факторов, которые вызвали кризис рынка коммерческой недвижимости. Если говорить про торговые центры – это, прежде всего, сокращение объемов потребления вследствие резкого падения доходов населения. Сотрудникам компаний урезают зарплаты, многие вообще потеряли работу. Финансовые трудности испытывают и юридические лица. Отсюда – резкое падение спроса на рынке торговой, офисной и складской недвижимости. Фактически сейчас нет той бизнес-среды, которая была потребителем тех или иных площадей. Ситуация усугубляется тем, что до кризиса рынок развивался очень активно. Уже тогда аналитики предсказывали его перенасыщение, что фактически сейчас и произошло. Другой негативный фактор – отсутствие финансирования строительства объектов, большинство из которых возводилось за счет кредитных ресурсов ипотечных продуктов. Рынок строительства и коммерческой недвижимости – это только часть глобального рынка, поэтому его оживление может начаться лишь после улучшения макроэкономи­ческой ситуации в стране. По некоторым прогнозам, этот процесс начнется не раньше 2010 года. По всей вероятности, первым начнет оживляться банковский сектор с его инвестиционными проектами и ипотечными продуктами. Оживление же строительной отрасли в таком случае начнется не раньше конца 2010 - начала 2011 года.
- В каком направлении будет развиваться самарский рынок недвижимости?
- В перспективе рынок недвижимости будет развиваться за счет комплексной застройки крупных территорий. Некоторые из таких проектов реализуются и сейчас – это «Самара-Центр», а также такие проекты жилой застройки, как «Новая Самара» и застройка бывших земель микрорайона «Волгарь». Комплексная застройка подразумевает сбалансированное сочетание объектов жилой, коммерческой недвижимости, соцкультбыта и т. д. Я думаю, именно по такому пути могут пойти собственники бывших производственных площадок, например, того же ЗИМа, а также других территорий и земельных участков.