Продается все
По данным журнала Rent&Sale, на реализацию выставлены ТОЦ «Марка» за 75 млн руб., ТЦ «М5» за 350 млн руб., ТЦ «Треугольник» за 83 млн руб., ТОЦ «МиКо» за 311 млн руб., ТЦ «Европа» за 600 млн руб. Компания «Индэст-Development» продает сразу два ТОЦа на ул. Красноармейской. Однако, как заявляют эксперты, характер реализации коммерческой недвижимости в основном носит скрытый характер. Владельцы объектов не спешат официально заявлять о своих намерениях и мотивах продать объекты.
Сообщение о том, что для ТЦ «Фрегат», принадлежащего ЗАО «ФОРРА», ищут нового хозяина, было опубликовано еще в июле 2006 г. Своими силами реализовать ТЦ компании не удалось. В 2008 г. дело было доверено ГК «Спектр недвижимости». В начале декабря в СМИ появилась информация, что «ФОРРА» раздумала продавать объект. А уже 14 декабря на сайте www.prodam.slando.samara.ru размещена оферта по этому центру. Начальник коммерческого управления «ФОРРЫ» Сергей Федькин сообщил, что сейчас «Фрегат» не продается. Объект был выставлен на продажу для оценки бизнеса 2 года назад. Поступали разные предложения, но в цене не сошлись.
Также не удалили сообщение о продаже ТОЦа с официального сайта «Спектра недвижимости». Корреспондент «Времени» позвонил по указанному в объявлении телефону и представился покупателем. В «Спектре недвижимости» ответили, что «Фрегат» до сих пор продается, и владельцы согласны рассмотреть предложения от покупателей. Однако после того, как тот же корреспондент перезвонил от издания, информацию о продаже ТЦ в агентстве категорически опровергли.
Не подтвердил «Времени» информацию о продаже ТЦ «М5», принадлежащего ГК «Берег», и вице-президент группы Вячеслав Сидорович. В то же время директор АН «Визит» Михаил Минаев сообщил, что у компании уже есть потенциальные покупатели. Директор «Европы» Александр Стариков сообщил «Времени», что никакие предложения о покупке центра не выставлялись. Такие же ответы последовали в ТОЦ «МиКо» и ТЦ «Марка». Два ТОЦа на ул. Красноармейской, принадлежащие «Индэст-Development», действительно продаются, заявили в самой организации, опровергнув при этом размещенную на сайте компании информацию, содержащуюся еще как минимум в 13 объявлениях о продаже торговых и бизнес-центров, а также офисных помещений. Строительный холдинг «Град» сбыл выставленный осенью на продажу ТЦ «Треугольник» площадью чуть больше 1500 кв. м. По заявлению администратора «Треугольника» Юлии Батуревич, объект два месяца назад был продан ООО «Элит». Условия сделки не сообщаются.
Надоевший бизнес
Четыре месяца назад был выставлен на продажу ТОЦ «Биг-Бен». На вопрос «Времени» о причинах такого решения по телефону, размещенному в объявлении, аноним ответил, что «владельцу надоело заниматься этим бизнесом». Стоимость центра составляет 45 млн руб. за 4200 кв. м. Тот же анонимный источник сообщил, что вся документация имеется в полном комплекте, в том числе на аренду федеральной земли сроком на 49 лет. Покупателей до сих пор нет.
Аналитики называют несколько причин продажи объектов. В первую очередь это высокая кредитная нагрузка и избавление от непрофильных активов. По мнению директора по маркетингу МЦ «МАКБИ» Александра Дербусалиева, ТЦ строились на привлеченные средства в расчете на то, что в будущем заимствование окупится как высокими арендными ставками, так и увеличением стоимости объекта при его возможной последующей продаже. Пришло время платить по долгам, а продажа актива могла бы решить эту проблему, полагают аналитики.
Владельцев объектов могло подтолкнуть к продаже и снижение привлекательности арендного бизнеса, считает Дербусалиев. По его мнению, аренда торговых площадей стала генерировать значительно меньший денежный поток, что увеличивает срок окупаемости актива. Поэтому становится целесообразной его продажа для размещения вырученных средств в более прибыльный бизнес. Решение продать центры могли принять и те бизнесмены, которые захотели избавиться от устаревшего формата. Они уже не могут полноценно конкурировать на рынке, полагает директор.
По наблюдениям экспертов, спрос на торговые и бизнес-центры невелик. Минаев связывает это с завышенной ценой. В докризисный период основными требованиями международных инвестиционных компаний были доходность на уровне 13-14% и площади более 10 тыс. кв. м. Например, при стоимости «М5» в 350 млн руб. чистый доход торгового центра, по подсчетам Минаева, должен составлять 3,8 млн в месяц. «Я думаю, он не приносит таких денег сегодня. Соответственно, потенциальные покупатели неизбежно будут говорить о снижении цены», - полагает он.
Как объясняет генеральный директор агентства оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин, цена многих объектов завышена в надежде окупить затраты на их строительство. По такой цене, считает эксперт, могли быть выставлены на продажу более крупные ТРК «Космопорт», ТК «Мега-сити», ТРК «Московский.
Лучше меньше, но дороже
По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Дмитрия Баранова, снижения стоимости эксперты ожидали весь год, но ее не произошло. Предпосылки для снижения цены есть, но и год, и полгода назад площади в «Европе», «Мосте», «М5», по наблюдениям аналитика, предлагались практически за те же деньги. Такое упорство отпугивает потенциальных покупателей.
Эти объекты могут быть интересны крупным федеральным и мировым игрокам, таким как Carrefour и WALMARK. По информации Баранова, полгода назад недвижимостью в Самаре интересовались московские компании, но уже в апреле этот интерес исчез. Самарские собственники устанавливают цену продажи объекта исходя из затрат на строительство, которые они когда-то понесли. Рыночные же условия диктуют другие правила: цена назначается в соответствии с приносимыми доходами.
Генеральный директор агентства оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин уверен: центры надо продавать «нарезкой» по 200 кв. м. «Малый и средний бизнес готов выкупать торговые площади для развития собственной торговли, даже по чуть завышенным ценам. Несмотря на снижение объемов продаж, многие торговые и сервисные предприятия ищут точку приложения накопившегося докризисного «жирка», соглашается с ним Дербусалиев. Правда, в этом случае может пострадать концепция ТЦ, сетуют эксперты, поскольку неторговые площади (коридоры, переходы) не приносят дохода.
