Плата за кризис

План не выполнили
Доклад Счетной палаты Самарской области прозвучал на прошедшем в четверг комитете по сельскому хозяйству и продовольствию Самарской губернской думы. Ведомством были проверены два министерства Самарской области, которые отвечают за сбор платежей за пользование земельными участками, государственная собственность которых не разграничена,  а также средств от продажи права на заключение договоров аренды участков  - министерство имущественных отношений и министерство строительства и ЖКХ, отвечающего за участки под строительство.
Как отмечается в отчете Счетной палаты, по состоянию на 1 января 2010 года общая площадь земли в Самаре, сдаваемой в аренду, составила 14,4 тыс кв метров. Из них  8,7 тыс кв метров используется в целях, не связанных со строительством и 5,7 тыс кв метров сдается в аренду для строительства.
Согласно отчету об исполнении областного бюджета, в 2009 году общая сумма доходов, полученных с аренды земли в Самарской области, составила 478,3 млн рублей, из которых 158,2 млн обеспечило минимущества и 48,8 млн рублей – Минстрой. Примечательно, что если первое ведомство перевыполнило план с показателем 104,1%, то региональное министерство строительства и ЖКХ собрало платежей всего на 19,2% от плана. «По сравнению с 2008 годом, арендные платежи за земельные участки, предназначенные для строительства, сократились более чем в три раза», - говорится в докладе Счетной палаты.  

Долги растут
По данным информационных ресурсов, по состоянию на 1 января 2010 года общее количество договоров аренды, контролируемых областным Минстроем, составляло 3258 единиц, из них 546 договоров заключено самим министерством и 2712 было передано департаментом по управлению имуществом администрации Самары. Как отмечают в Счетной палате, большинство договоров аренды (1320 договоров), переданных из города в область, до сих пор не учтены. «По указанным договорам аренда не начисляется, ведется работа по обследованию, учету и прекращению отношений по заключенным договорам аренды земельных участков», - отмечается в докладе.
Кроме того, как указывает контрольное ведомство, министерство строительства и ЖКХ в 2009 году не в полной мере проводило работу по взысканию задолженностей по арендной плате. Общая сумма долгов на 1 января 2010 года составила 237 млн рублей, из которых 106,7 млн рублей образовалось в течение 2009 года. «По состоянию на 15 апреля 2010 года из 289 договоров, по которым имеются неисполненные обязательства по уплате арендных платежей, в суд направлено 181 исковое заявление на общую сумму 1,4 млрд рублей. В судебном порядке рассмотрено 38 исков министерства на общую сумму 143,5 млн рублей,  из которых удовлетворено 36 на сумму 41,6 млн рублей», - отмечают в Счетной палате. Также сотрудники палаты провели выборочную проверку по 10 договорам аренды и выявили, что только по этим договорам министерство строительства недополучило более 91,2 млн рублей.

Кризис и не только
Как отмечают эксперты и участники рынка, существенный недобор средств, получаемых со строителей за используемые участки, связан как с экономическим кризисом, так и с увеличением ставок арендной платы. «Много строительных площадок в прошлом году встало, у большинства компаний просто не было средств, чтобы осуществлять платежи. Плюс, конечно, неплатежи связаны в том числе и с повышением арендной платы за участки, предназначенные для строительства», - говорит депутат Самарской губернской думы Руфиль Ибрагимов.
Напомним, что арендная плата под жилую застройку была резко повышена в июне 2006 года, после того, как земля в Самаре была передана в ведение областных властей. В среднем ставка аренды выросла в столице губернии в 12,7 раз, а в некоторых районах города ее размер вырос в 20 раз. Застройщики не раз обращались в правительство Самарской области с просьбой пересмотреть ставки, однако решение о снижении арендной платы принято не было. В 2009 году в качестве одной из антикризисных мер правительства Самарской области стало введение моратория на рост ставок арендной платы. Однако, как отмечают в Счетной палате, эта мера не принесла значительного экономического эффекта. «Организациями строительной отрасли получен незначительный эффект от введения ограничении на рост ставок арендной платы за земельные участки, предоставляемые для строительства. Экономия от снижения финансовой нагрузки составила 6,68 млн рублей», - отмечают в Счетной палате.
«Арендная ставка в 2009 году сначала повысилась, а потом, с введением моратория, обратно понизилась. Но думаю, этот фактор, а также раннее повышение ставки аренды сыграли свою роль, и часть застройщиков отказались платить. По крайней мере, я знаю, что в прошлом году многие застройщики обращались в правительство Самарской области с просьбой не взимать аренду или перенести ее на более поздний период», - говорит заместитель директора по маркетингу компании «Эл-траст» Вячеслав Рандаев.
«Снижение доходов с аренды напрямую связано с повышением ставок. Властям стоит задуматься над этим», - отмечает генеральный директор ГК «Дисса» Максим Хвостов. «Перед кризисом власти ошиблись, подняв арендную плату. И нужно было признать эту ошибку и сделать ставку адекватной. Ведь из-за этого тормозятся и новые проекты», - уверен председатель наблюдательного совета ГК «Город мира» Борис Ардалин.


Александр ДЕРБУСАЛИЕВ, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу ООО «МЦ «МАКБИ»:
 - Здесь причиной являются два фактора. Первый фактор связан с повышением в 2006 году платы за аренду земельных участков, а второй фактор - это снижение притока капитала в строительство (как жилой, так и коммерческой недвижимости) в связи с экономическим кризисом. Снижение арендной платы вряд ли изменит положение строителей - это самая важная проблема, однако это отразится на пополняемости областного бюджета. Для решения проблемы неуплаты арендных платежей необходимо на полную мощь задействовать юридический аппарат соответствующих госорганов. У многих строительных компаний много лет "висят" недостроенные объекты: они и аренду не платят, и не строят, кроме того, имеется ряд постановлений о выделении земельных участков, которые «девелоперы» брали на перепродажу, за них также могла не вноситься арендная плата. Такие участки можно выставить на аукцион (или вообще рассмотреть целесообразность и законность их выделения под строительство). Ожидать, что ситуация с выплатами арендной платы в 2010 году изменится в лучшую сторону, не стоит, поскольку для строительной отрасли кризис еще не закончился, а многие строительные компании находятся в предбанкротном состоянии.

Дмитрий ЯКОВЕНКО, исполнительный директор Самарской гильдии финансистов:
- Ситуация 2009 года со сбором платежей не может повториться, так как мы видим оживление экономики, в том числе и строительного сектора. Однако я бы не сказал, что все, кто не платил в 2009 году, станут платить в 2010 году. Нужно учитывать, что ряд компаний разорилось, и они платить не смогут. Поэтому вопрос о снижении арендной платы не решит проблему. Я считаю, тут нужен индивидуальный подход к участникам строительного рынка. У тех, кто не может освоить площадки, нужно их забирать и перераспределять между другими компаниями.