- Что сегодня способно разморозить рынок недвижимости и что на нем происходит?
- Сегодня разморозить рынок жилья в новостройках способен лишь разумный и естественный рост цен на недвижимость. По моему мнению, настало время для такого сценария развития событий.
Достаточно вспомнить, что произошло за последние два года. С октября 2008 по апрель 2009 года цены на жилье в новостройках упали примерно на треть, затем замерли на месте. С февраля 2010 года дно было благополучно достигнуто. Весь прошлый год аналитики рынка недвижимости наблюдали достаточно внушительные сроки экспозиции. Квартиры в новостройках продавались в диапазоне от 3 до 7 месяцев. Поэтому строителям пришлось перестраивать собственные технологии работы с потенциальными покупателями, усиливать кадровый состав отделов продаж.
Первые результаты мы увидели в текущем году, начиная с мая. Сроки экспонирования квартир у крупных застройщиков сократились вдвое и теперь находятся в диапазоне от 3 недель до 3 месяцев. Однокомнатные квартиры уходят с рынка быстрее всего, трехкомнатные ищут покупателей дольше всего. Налицо оживление рынка. Цены пока остались щадящими на уровне 2009 года, но бесконечно долго эта ситуация продолжатся не может.
- Вы можете оценить величину предполагаемого роста цен на квартиры?
- Да, мы ожидаем, как минимум 10% рост цен на новое жилье до конца года. Судите сами – наступает дефицит готового предложения, со сроком сдачи в 2010 году. В прошлом и нынешнем году мало кто из застройщиков начинал абсолютно новое строительство, большинство завершали и доводили до ума уже начатое. Так как свободные площади близки к полному исчерпанию, спрос превысит имеющейся предложение, рост цен будет наблюдаться в течение всего 2011 года, как минимум не меньше темпов инфляции.
- Так насколько в итоге вырастут цены до конца 2011 года?
- Рост цен на жилье в новостройках, безусловно, зависит от множества факторов. Многое зависит от позиции государства. За последние два года мы стали свидетелями того, что государство было основным и самым крупным покупателем жилья. Решая проблемы необеспеченности жильем военнослужащих, милиционеров, погорельцев и так далее. В следующем году массовые закупки квартир государство не планирует проводить, всё будет реализовываться на свободном рынке. А раз нет крупных интервенций, значит, нет фактора, который бы удерживал цены в следующем году на прежнем сверхнизком уровне.
Рост цен зависит и от политики национальных банков. Да, мы видим, что они предпринимают попытки снизить процентные ставки по ипотеке и по величине первоначального взноса. То, что год назад было мечтой, сегодня стало реальностью. Можно потребителю сравнительно легко подобрать себе программу под 11,5% годовых (и ниже). А также с нормативом по величине первоначального взноса по ипотеке 15-20% (и ниже).
О проблемах
- Какую из проблем строителей вы бы назвали сегодня наиболее острой и требующей немедленного решения?
- Проблем немало, каждая из них мешает строителям как можно быстрее преодолеть последствия финансово-экономического кризиса. Одна из них, заключается в том, что регистрация договоров долевого участия на квартиры в новостройках происходит не так быстро, как хотелось бы. Напомню, что норматив срока государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве – 14 дней, всех последующих – 5 дней. Фактически же введен механизм предварительной записи, срок от первого обращения потенциального покупателя в Росреестр по Самарской области до получения полного пакета документов растягивается порой до одного месяца. Мы надеемся, что проблема регистрационного тромба самарскими регистраторами скоро будет преодолена и разумный выход буден найден.
- Как проблемы с генеральным планом развития Самары отражаются на ситуации в строительной сфере?
- Я посмотрю на проблему с другой стороны. Как раз отсутствие генерального плана развития города – отражается на строительной отрасли и отражается на любом городе.
В Самаре генеральный план как раз принят! Мы – строители, принятие генерального плана развития города считаем большим успехом. Да, этот документ нельзя назвать совершенным! Но покажите мне пример хотя бы одного города, где принятие генерального плана вызывало бы у всех общий восторг и всеобщее согласие?
А те замечания, которые не были учтены, то я думаю, что благодаря новой администрации, которая начинает формироваться по результатам прошедших выборов – снова станут предметом профессиональной и общественной дискуссии.
- Каких действий со стороны городской власти ждут застройщики, какие проблемы нужно решать в первую очередь?
- Надо вводить больше профессионалов из строительной отрасли в градостроительную комиссию и сделать максимально прозрачными и понятными для застройщиков инвестиционные программы энергетических компаний и МП «Водоканал».
- Почему Самара отстает по темпам строительства от остальных городов-миллионников?
- Вопрос риторический. Надо своевременно выделять земельные участки и не забывать поддерживать строителей. В тоже время я смотрю в будущее со сдержанным оптимизмом и думаю, что план сдачи жилья в 2010 году в полмиллиона квадратных метров самарскими строителями будет выполнен.
- Как себя ведут в нынешней ситуации банки? Они по-прежнему не кредитуют строителей?
- Да можно сказать, что они почти не кредитуют строительный сектор экономики.
Новая Самара
- На какой стадии сейчас ваш проект жилого района «Новая Самара»?
- Мы запланировали сроки сдачи трех очередей строительства. Первую очередь мы сдаем до конца текущего года, её объем порядка 24 тысяч квадратных метров, вторую – летом, а третью – к декабрю 2011 года. Квартиры первой очереди практически все реализованы.
- Насколько увеличились продажи квартир в ваших объектах?
- У нас в 2010 году спрос на квартиры в наших новостройках увеличился на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Вы считаете, что спрос на ваши квартиры высок?
- Да, спрос на наши квартиры есть. Но наша ситуация не совсем типична для самарского рынка недвижимости. Просто напомню, что в жилом районе «Новая Самара» соинвестором строительства первой очереди выступает корпорация «Газпром» и они оптом выкупили часть квартир для личных нужд своих сотрудников.
В целом на самарском рынке недвижимости увеличение спроса на жилье в новостройках высокой степени готовности – есть и оно очевидно. Это наблюдается у многих крупных участников рынка. Сегодня люди покупают квартиры для себя, а не для инвестиционных спекуляций. Сегодня диалог между продавцами и покупателями жилья со сроками сдачи в 2011-2012 годах - идет не о том, стоит ли покупать или подождать, а напротив споры идут только о цене, которая устраивала бы обе стороны.
О земле и долгах
- А не самое ли время для больших строительных компаний скупать земельные участки, недостроенные объекты и так далее?
- Земельные участки скупать в массовом порядке трудно и вряд ли целесообразно с экономической точки зрения ведения бизнеса. Напомню, что в Самаре участки под жилищное строительство распределяет областное министерство строительства и ЖКХ. Более того, должны проводиться специальные аукционы, где должны быть выставлены подготовленные под застройку участки. Не в чистом поле, где нет ничего, а со всей необходимой инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Если речь идет об участке по программе развития застроенных территорий, то организаторы аукциона должны провести отселение граждан проживающих на территории, предлагаемой под строительство.
С 2009 года было проведено всего два-три подобных конкурса. Что согласитесь мало и еще раз доказывает мой тезис, высказанный ранее, что грядет дефицит жилья в новостройках и как следствие рост цен на него.
Купить должным образом подготовленную площадку, земельный участок со всеми подведенными коммуникациями и техническими условиями застройщики не могут. А просто скупать земли, которые никак не подготовлены, в надежде на то, что когда-то инженерная инфраструктура к ним будет проведена — строители этим конечно заниматься не будут.
Этим уже успешно занимаются различные околобанковские структуры, цель которых ждать и надеяться, что скупленные в кризис по дешевке активы вырастут в цене, а не созидать, строить и вовремя сдавать в эксплуатацию жилье.
- Как финансово-экономический кризис сказался на стоимости земли?
- Земля, как и вся недвижимость Самарской области, в цене упала. Если судить по ситуации с банковскими залогами, то у строителей в трудной жизненной ситуации, в разгар финансово-экономического кризиса земля закладывалась с дисконтом, который порой доходил до 30-40% от рыночной стоимости.
- А что произошло со ставками аренды земельных участков?
- Что касается ставок аренды за участки под строительство, то наша позиция такова - мы считаем необоснованными повышение цен на аренду, которое министерство проводило этапами вплоть до 2008 года. Все это привело к печальным событиям, взгляд на ситуацию со стороны чиновников и строителей стал диаметрально противоположным. Минстрой выступал за резкий рост величин ставок аренды. В некоторых случаях их рост был в несколько раз. Строители ратовали за сохранение прежних ставок.
Потом грянул кризис. Конечно, мы приветствовали инициативу по заморозке цен на аренду участков, но мы не увидели второго шага – возвращения ставок на прежний щадящий уровень.
Состоялось несколько судебных заседаний и как правило суды становились на сторону строителей и отказывал большей части минстроевских претензий.
Любовь АРИСТОВА
Родилась 6 февраля 1955 г.
В 1978 г. окончила Куйбышевский инженерно-строительный институт по специальности «Теплогазоснабжение и вентиляция», в 1995 г. – курс по повышению квалификации в Американской академии бизнеса (США, Нью-Йорк).
В 1978-1992 гг. занимала должности от техника треста «Куйбышевспецстрой» Главсредневолжскстроя до начальника учебного пункта Куйбышевского монтажного управления треста «Волгасантехмонтаж».
В 1993-1994 гг. руководила НПП «Эльмед-Техно».
В 1994-1996 гг. – главный специалист отдела по использованию историко-культурного наследия администрации Самары.
В 1996-2003 гг. – генеральный директор ЗАО «Дирекция объектов реконструкции и строительства «ДОРИС».
С 2003 г. – председатель правления ГК «Финстрой».
