Высотки вместо хижин
О своих планах по комплексному развитию территории в границах улиц Авроры, Дыбенко, Советской Армии, Гагарина строительная компания «Авиакор» заявляла еще в 2007 г. Однако до реализации проекта дело так и не дошло. Новым сроком его старта теперь называется 2010 г. Общая площадь участка составляет более 80 га.
Если в 50-метровой хрущевке прописаны три семьи из 10 человек, то застройщик исходя из нормы 21 кв. м на человека обязан предоставить 210 кв. м жилой площади.
$30-50 составляет, по данным экспертов, средняя цена сноса 1 кв. метра жилья
ЗАО «Проектно-промышленное строительное объединение «АО «Авиакор» зарегистрировано 31 декабря 1996 г. Уставный капитал: 17 млн руб. Учредитель: ООО «ППСО-Инвест» (100%). Юридически не аффилированы, но фактически входят в состав строительной корпорации «Авиакор»: ООО «Авиамонтаж», ООО «Авиакор-металлоконструкции», ООО «Авиакор-окна», ООО «Авиакор-энерго», ООО «Авиакор-железобетон». Учредителями этих фирм выступают физические лица. В 2008 г. выручка составила 16,1 млн руб., чистая прибыль – почти 1,2 млн руб.
Источник: «СПАРК-Интерфакс»
Председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев через своего пресс-секретаря Нину Шумкову сообщил «Времени», что средняя этажность застраиваемого квартала составит от 16 до 24 этажей. Будет построено 933 тыс. кв. м жилья, на которых смогут расселиться более 40 тыс. человек. Торговые и офисные здания будут занимать 38 тыс. кв. м, подземные парковки и гаражи – еще 31 тыс. кв. м. По его словам, сейчас ведется работа над проектной документацией, а непосредственно строительство начнется в будущем году с возведения торговых помещений и социальных объектов. В частности будут построены несколько школ, поликлиника и детские сады. На возведение этих зданий уже получен ряд разрешений, сообщила Шумкова. В компании не смогли уточнить, будут ли городские, или областные власти субсидировать строительство соцобъектов, пояснив, что «существует много вариантов решения вопроса о государственном участии». Вице-мэр Самары Сергей Арсентьев сообщил «Времени», что переговоры со строительной корпорацией ведутся, однако говорить о роли муниципалитета в этом проекте «пока рано».
По расчетам «Авиакора», общая стоимость работ составит более 52 млрд руб. Как отметила Шумкова, проект позиционируется именно как инвестиционный и компания открыта для работы с инвесторами и банками. С какими потенциальными инвесторами ведутся переговоры, она не уточнила, отметив лишь, что определенные договоренности о финансировании уже существуют. По плану компании, снос ветхого и аварийного жилья начнется с частного сектора, но постепенно на слом пойдут и многоквартирные дома, в частности хрущевки. Срок реализации проекта предварительно определен в семь лет.
Неоднозначный проект
Часть экспертов, опрошенных «Временем», считают, что этот проект столкнется с определенными сложностями. «Не знаю, дойдет ли дело до расселения жителей в обозримом будущем, сейчас же ситуация для этого очень невыгодная, - заявил президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. – К тому же на вторичном рынке хрущевки и «сталинки» до сих пор ходовой товар, благодаря своей доступности». По его словам, в районе,
который планируется застраивать, себестоимость жилья, скорее всего, превысит 50 тыс. руб./кв. м. «До кризиса отселение одного человека стоило примерно 1 млн руб. Сейчас, это, конечно, подешевле, но ненамного», - считает Вахрамов.
Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ областной Общественной палаты Виктор Часовских считает, что уязвимым местом проекта станет именно необходимость массового расселения людей. «Скажем, для Москвы вопрос избавления от хрущевок актуален, но у нас приступать к сносу подобного жилья преждевременно. В Самаре еще полно засыпных домов, бараков, которые должны идти под слом в первую очередь. Компании придется учитывать интересы очень большого количества собственников жилья, следовательно она потратит на удовлетворение их запросов много времени и денег, к тому же процедура расселения еще до конца не отработана». Часовских также отметил, что целесообразнее капитально отремонтировать хрущевки, чем пускать их под снос. «У этих домов еще достаточный запас прочности, им просто нужен должный уход», - считает эксперт.
Председатель совета правления ГК «Усадьба» Олег Егоров, наоборот, оценил проект довольно оптимистично. «С расселением проблем не возникнет, у «Авиакора» есть огромный фонд вторичного жилья, в этом плане корпорация ведет грамотную политику, - считает он. – К тому же они используют технологию каркасного домостроения, и если это строительство обходится дешевле, чем в среднем по рынку, то снос хрущевок будет рентабелен». Однако в «Авиакоре» сообщили, что для отселения не планируется использовать жилой фонд, который находится сейчас в свободном обращении у корпорации. Застройка будет проходить поквартально, и людей планируется отселять в «свежевозведенные» дома – так, чтобы местные жители таковыми и остались. Как отметили в «Авиакоре», подобные условия, судя по имеющейся практике отселения, позитивно принимаются большинством жителей.
Директор самарского филиала Балтинвестбанка Артем Маслов полагает, что кредитным учреждениям этот проект будет интересен. Он отметил, что сейчас банки испытывают недостаток в качественных заемщиках. Дополнительным условием, которое привлечет инвесторов, Маслов назвал возможное участие в застройке государства.
Артем МАСЛОВ, директор самарского филиала Балтинвестбанка:
- В принципе, благоприятные симптомы на строительном рынке уже появились. К тому же не надо забывать, что банковская система испытывает некоторые трудности с инструментами для зарабатывания денег. Определенный профицит ликвидности есть практически у всех кредитных учреждений, при этом недостает качественных заемщиков, готовых в настоящий момент финансироваться. Совокупность этих факторов делает возможность привлечения в проект «сторонних» средств вполне реальной.
Олег ЕГОРОВ, председатель совета правления ГК «Усадьба»:
- Возможно, сейчас этот проект и находится на грани рентабельности, но существует огромный отложенный спрос. Поэтому те проекты, которые сейчас на грани самоокупаемости, уже завтра будут рентабельны на 100%. Я исхожу из тех посылок, что кризис на излете, и основная масса людей, понимающая, что он заканчивается, и имеющая свободные финансы, вкладывается в строительство. Отрасль пострадала от кризиса максимально сильно, но и скачок здесь будет максимальный.
Олег ВАХРАМОВ, президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости»:
- Такие проекты – это, скорее, заделы на будущее. Сейчас, как и в начале 2000-х гг., оптимальна точечная застройка. Квартальная застройка экономически невыгодна, в том числе из-за очень дорогих коммуникаций. Ситуация упростится, если власти возьмут их обустройство
на себя.
Без помощи властей такой проект рискует свернуться на любой стадии
Владилен ПРОКОФЬЕВ, заместитель директора направления «Городское хозяйство» Институт экономики города (г. Москва)
В чем муниципалитет может помочь застройщику? Реально ли привлечь к его реализации соинвесторов? С каких объектов целесообразно начинать строительство? Об этом «Времени» рассказал Владилен Прокофьев.
- Сейчас, когда еще сильны последствия кризиса, актуальна ли идея поквартальной застройки?
- Я считаю такой подход абсолютно правильным, единственное, что при этом обязательно должны быть четко выстроены партнерские отношения между властью и компанией-застройщиком. Это взаимодействие позволит получить реальный проект, который будет рентабелен, интересен для бизнеса и полезен для города.
- В чем могут заключаться эти партнерские отношения?
- Местная власть должна взять на себя часть обязательств по освоению территории, в частности сооружение дорог, объектов культуры, больниц, школ. Иначе, если вся нагрузка лежит на строителях, не исключено, что подход с их стороны будет такой: «Получится – начнем строить. Не получится – ну и ладно». Такой проект вообще рискует свернуться на любой стадии. Когда же есть договорные отношения между муниципалитетом и бизнесом, город выполняет свои обязательства, а строители «вынуждены» выполнять свои.
- Как вы полагаете, насколько просто или, наоборот, затруднительно, будет привлечь соинвесторов для такого проекта?
- Банки сейчас очень неохотно выделяют деньги на долгосрочные проекты. А о каких-то государственных программах, по которым можно было бы получить субсидирование на такую стройку, мне неизвестно. Поэтому, если муниципалитет откажется поддерживать проект, то возможности компании привлечь инвестиции будут крайне ограничены.
- Компания собирается начать работу со строительства торговых комплексов и социальных объектов. Насколько экономически оправдан такой подход?
- Верное решение. Торговый комплекс – вещь прибыльная и быстро окупаемая, которая позволит оперативно «отбить» вложения. Соцкультбыт – это чистой воды затратные объекты, возведение которых придется покрывать из прибыли компании. Сейчас во многих городах подобные проекты приостановились, так как строители не имеют свободных средств на инфраструктуру. Если компания в Самаре берет на себя такие обязательства, я буду только рад за город. Но есть серьезные опасения, что в одиночку ей эти объекты не потянуть.
- Целесообразно ли замахиваться на хрущевки, которые до сих пор составляют солидную часть городского жилья?
- Снос хрущевок - это актуальная проблема. Срок эксплуатации стандартного панельного дома составляет 50 лет, после чего возможны любые последствия. Большинство «хрущевок» свое уже отслужили, и потому это становится проблемой общероссийского масштаба.
Узаконенная надстройка
Часть самарских «хрущевок» могут получить дополнительный этаж
В Самаре делаются попытки возродить идею надстройки хрущевок дополнительными этажами, которую уже пытались применять на практике при прежнем губернаторе Константине Титове. Ее реаниматором выступает председатель комитета городской думы по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям, директор МП «Спецкомбинат ритуальных услуг» Александр Шатохин.
В 2006 г. вышло постановление правительства Самарской области, согласно которому предполагалось реконструировать 19 жилых домов-хрущевок в 17 муниципальных образованиях, надстроить их мансардными этажами с чистовой отделкой квартир. По подсчетам областного министерства строительства и ЖКХ, итогом должны были стать дополнительные 30,7 тыс. кв. м жилья. Проект намечалось завершить в конце 2007 г., но его реализация затормозилась.
В Москве долгое время спорили о том, что делать с наследием Хрущева: реконструировать постройки 1960 гг. или сносить. От идеи реконструкции московское правительство отказалось, решив, что это слишком дорого обходится. Специалисты разработали программу сноса, согласно которой уже к 2010 г. более половины панельных пятиэтажек должны были исчезнуть, а на их месте появиться современные высотки. Особо подчеркивалось, что это позволит увеличить количество квадратных метров для муниципального жилья. Капитально отремонтировать в Москве решили только 8-этажные хрущевки. Но экономический кризис внес коррективы. Реализацию программы сноса хрущевок отложили на год и обещают закончить к 2011 г.
Как сообщил «Времени» Шатохин, в настоящее время он готовит несколько предложений по реконструкции хрущевок и «сталинок», которые могут быть оформлены в отдельную целевую программу. «Это очень перспективный проект, - полагает директор МП. – Он будет идти не в разрез, а параллельно существующей программе по развитию застроенных территорий. Конечно, к нему будут привлекаться инвесторы, а муниципалитету отводится организационно-документальный фронт работ. Часть новых квартир можно предоставлять переселенцам из ветхого и аварийного жилья, а часть – пускать на рынок». Шатохин заявил, что реконструкцию предполагается вести по немецкой технологии, предварительные расчеты по отдельному дому уже проведены. Планируется, что рентабельность при полной замене внутренних инженерных сетей, утеплении фасада, благоустройстве территории и надстройке двух этажей может составлять 35% и выше – в зависимости от престижности района, где располагается жилье. Работы на каждом доме займут полгода.
Генеральный директор ООО «Русская строительная компания - Самара» Виктор Рящин отметил, что здание выше пяти этажей обязательно должно быть оборудовано лифтом, что заметно увеличит общую стоимость работ. Также потребуется усиление фундамента, а значит, индивидуальное обследование каждого здания, которое в итоге может оказаться непригодным для надстройки. «Это очень трудоемкая работа, - резюмировал Рящин. – Затраты, может быть, и не окупятся. Мне кажется, что все-таки целесообразнее строить новые дома, к тому же «хрущевки» практически выработали свой ресурс».
Шатохин пояснил «Времени», что сооружение лифтов все-таки не потребуется. По его словам, на пристроенных этажах будут располагаться двухуровневые квартиры, поэтому «юридически» все будет соответствовать СНиП.
Олег КАЗАКОВ, главный архитектор ООО «Интерстрой»:
- Технология надстройки зданий в Самаре «обкатана», в городе есть компании, которые способны воплотить этот проект. Однако я сомневаюсь, что к реализации программы удастся привлечь большое количество частных инвесторов. Не думаю, что застройщики встанут в очередь, чтобы поучаствовать в реконструкции самарских хрущевок. Ведь муниципалитет сможет выкупать у них квартиры только по государственной цене, которая невелика и сейчас, например, составляет 29,45 тыс. руб. за кв. м.